Comment calculer les mensualités d'un prêt immobilier ?

La formule de calcul de la mensualité

Un prêt immobilier classique est « amortissable à échéances constantes » : vous payez la même somme chaque mois, du premier au dernier. Cette somme rembourse à la fois une partie du capital et les intérêts du mois. Elle se calcule ainsi :

Le taux à utiliser est le taux nominal (ou taux débiteur) indiqué dans l'offre de prêt, et non le TAEG. La formule donne la part « capital + intérêts » : l'assurance emprunteur se calcule à part et s'ajoute ensuite.

Exemple pas à pas : 250 000 € sur 20 ans à 3,7 %

• Taux mensuel : 3,7 % ÷ 12 = 0,3083 %, soit t = 0,00308333.
• Nombre de mensualités : 20 × 12 = 240.
• (1 + t)²⁴⁰ = 2,093551, donc (1 + t)⁻²⁴⁰ = 1 ÷ 2,093551 = 0,477657.
• Dénominateur : 1 − 0,477657 = 0,522343.
• Numérateur : 250 000 × 0,00308333 = 770,83 €. C'est aussi le montant des intérêts du premier mois.
• Mensualité : 770,83 ÷ 0,522343 = 1 475,72 €.

Sur 240 mois, vous remboursez environ 354 174 € au total, dont environ 104 174 € d'intérêts. C'est le coût des intérêts, hors assurance et hors frais de dossier ou de garantie.

Calculer sa mensualité sur Excel ou Google Sheets

Inutile de refaire le calcul à la main : les tableurs ont une fonction dédiée. Dans Excel en français, tapez =VPM(3,7%/12;240;-250000) et vous obtenez 1 475,72. Dans Excel en anglais, elle s'appelle PMT, avec un point pour les décimales et des virgules entre les arguments : =PMT(3.7%/12,240,-250000). Dans Google Sheets, c'est PMT ou VPM selon la langue du fichier. Dans tous les cas : le taux mensuel, le nombre de mensualités, puis le capital précédé d'un signe moins.

Le tableau d'amortissement : capital et intérêts mois par mois

La mensualité ne change pas, mais sa composition évolue. Chaque mois, les intérêts sont calculés sur le capital restant dû : 250 000 × 0,00308333 = 770,83 € le premier mois. Le reste de la mensualité rembourse du capital, ce qui fait baisser les intérêts du mois suivant, et ainsi de suite.

La part d'intérêts est donc la plus forte au début du prêt, puis elle diminue. Dans cet exemple, les intérêts dépassent le capital remboursé pendant les 15 premiers mois seulement. Sur 25 ans à 3,75 %, il faut attendre le 79e mois ; sur 15 ans à 3,6 %, le capital l'emporte dès la première mensualité. C'est pour cela qu'un remboursement anticipé fait économiser davantage d'intérêts quand il intervient tôt.

Échéance de prêt : ce que vous payez vraiment chaque mois

L'échéance désigne chaque paiement prévu au contrat, à date fixe. Pour un prêt remboursé tous les mois, échéance et mensualité désignent donc le même versement. Mais le montant prélevé sur votre compte comprend aussi l'assurance emprunteur, que la formule ne prend pas en compte.

Avec une assurance à 0,30 % par an calculée sur le capital emprunté, comptez 250 000 × 0,30 % ÷ 12 = 62,50 € par mois. Votre échéance réelle passe alors à 1 538,22 €, et l'assurance coûte 15 000 € sur 20 ans. Si elle est calculée sur le capital restant dû, sa cotisation baisse au fil du prêt. Le choix du contrat pèse lourd : la loi permet de choisir une autre assurance que celle de votre banque, et même d'en changer à tout moment.

Mensualité selon la durée : 15, 20 ou 25 ans

Passer de 15 à 25 ans ne baisse la mensualité que de 29 %, alors que le coût des intérêts augmente de plus de 61 000 €. Les banques appliquent en plus des taux plus élevés sur les durées longues. Pour suivre les taux du moment, consultez le baromètre des taux immobiliers, mis à jour chaque mois.

Taux nominal ou TAEG : lequel utiliser ?

Le taux nominal sert à calculer la mensualité, comme dans la formule ci-dessus. Le TAEG (taux annuel effectif global) sert à comparer les offres : il ajoute aux intérêts les frais de dossier, les frais de garantie (caution ou hypothèque), les éventuels frais de courtage et l'assurance emprunteur lorsque la banque l'exige pour accorder le prêt. Deux offres au même taux nominal peuvent avoir des TAEG très différents.

Quelle mensualité pour votre budget ?

Les banques suivent la règle du Haut Conseil de stabilité financière : vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt, sur 25 ans au plus (27 ans pour un logement neuf, une construction ou un achat dans l'ancien avec des travaux représentant au moins 10 % du coût total de l'opération, avec un différé de remboursement). Chaque banque peut y déroger pour 20 % au plus des dossiers qu'elle finance. Avec 4 000 € de revenus par mois et sans autre crédit, la mensualité maximale tourne donc autour de 1 400 €. Calculez votre situation avec le simulateur de taux d'endettement, ou partez de votre budget avec celui de capacité d'emprunt.

Comment baisser sa mensualité

• Augmenter l'apport : chaque euro d'apport est un euro qui ne coûte pas d'intérêts.
• Ajuster la durée : un allongement baisse la mensualité, au prix d'un crédit plus cher.
• Négocier le taux : sur 250 000 € et 20 ans, 0,2 point de moins représente environ 26 € par mois et 6 200 € d'intérêts.
• Comparer l'assurance emprunteur : c'est souvent le poste où l'écart entre contrats est le plus grand.
• Pour un prêt en cours : une renégociation ou un rachat de crédit peut faire baisser la mensualité si les taux ont nettement baissé depuis la signature.