Mensualité de prêt immobilier : comment est-elle vraiment calculée ?

Une mensualité de prêt immobilier n'est pas simplement le capital emprunté divisé par le nombre de mois. Elle résulte d'un calcul d'amortissement qui intègre le taux d'intérêt, et s'accompagne d'une assurance emprunteur facturée à part. Voici comment ces éléments s'articulent, et pourquoi la durée du prêt change beaucoup plus que la mensualité elle-même.

Les trois composantes d'une mensualité

• Le capital : la part du montant emprunté que vous remboursez chaque mois.
• Les intérêts : le coût du crédit, calculés sur le capital restant dû — plus élevés en début de prêt, puis décroissants au fil des années.
• L'assurance emprunteur : facturée séparément par la banque ou un assureur externe, elle s'ajoute au prélèvement mensuel réel sans entrer dans le calcul de capital et intérêts.

La formule d'amortissement

Pour un prêt à taux fixe, la mensualité de capital et intérêts reste constante sur toute la durée du prêt : elle se calcule à partir du capital emprunté, du taux d'intérêt mensuel (le taux annuel divisé par 12) et du nombre total de mensualités. Ce qui varie d'un mois à l'autre, c'est la répartition interne : les premières échéances remboursent surtout des intérêts, les dernières remboursent surtout du capital — c'est ce qu'on appelle le tableau d'amortissement.

Taux nominal ou TAEG : la différence qui compte

Le taux affiché par une banque (taux nominal) ne sert qu'à calculer la part capital et intérêts de la mensualité. Le TAEG (taux annuel effectif global) intègre en plus l'assurance emprunteur et les frais de dossier et de garantie : c'est le seul taux qui permette de comparer deux offres de prêt sur une base réellement équivalente.

Même capital, mensualité très différente selon la durée

• Sur 15 ans à 3,4 % : environ 1 775 €/mois, pour un coût total des intérêts proche de 69 500 €.
• Sur 20 ans à 3,5 % : environ 1 450 €/mois, pour un coût total des intérêts proche de 98 000 €.
• Sur 25 ans à 3,6 % : environ 1 265 €/mois, pour un coût total des intérêts proche de 129 500 €.

Allonger la durée réduit la mensualité, mais augmente mécaniquement le coût total du crédit — et souvent le taux lui-même, les banques appliquant des conditions moins favorables sur les durées longues.

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