Capacité d'emprunt : comment les banques calculent votre taux d'endettement

Avant de chercher un bien, mieux vaut savoir précisément combien vous pouvez emprunter. Les banques appliquent des règles assez normées, encadrées depuis 2022 par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).

La règle des 35 % (HCSF)

Le taux d'endettement — mensualité de crédit divisée par revenus nets — ne doit en principe pas dépasser 35 %, assurance emprunteur comprise. Cette règle s'applique à l'ensemble de vos crédits en cours, pas seulement au nouveau prêt immobilier.

Le reste à vivre, un critère tout aussi important

Au-delà du taux d'endettement, chaque banque vérifie aussi le « reste à vivre » : la somme qui reste chaque mois une fois la mensualité payée, pour couvrir les charges courantes du foyer. Pour un dossier avec des revenus modestes ou une famille nombreuse, ce critère peut peser autant que le taux d'endettement lui-même.

Comment est calculée votre mensualité maximale

Exemple : pour un foyer avec 3 500 € de revenus nets mensuels et aucun crédit en cours, la mensualité maximale se situe autour de 1 225 € (35 % de 3 500 €). Sur 20 ans avec un taux de marché actuel, cela correspond à une capacité d'emprunt d'environ 213 000 €, apport non compris.

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